不動産投資でわらしべ長者

最近、不動産投資にとても興味があります。
理由はいくつかありますが、とりあえず私は10年以内に年収1億円になりたいんですよ。割と本気で。
じゃあどうしたら1億円になるかっていうと、ちまちま事業なんかやっててもしょうがないなって思うんですよね。儲かったり儲からなかったり、うまくいって月50万、100万みたいな。そんな規模じゃ一生無理だなと思って。

年収数千万をひとつの事業でやろうとしたら大きくしないといけないわけです。
大きくするのと小銭を稼ぐのってやり方が結構違って、私のようにぼったくれるところからぼったくってしまえ!とか、こりゃあいいマヌケはどんどん買うぞみたいな小さい発想ではだめだとおもうんですよね。いいものを売るとかそういう理念がないと超えられないラインかなって。
じゃあどうしようっていうときに、ハイレバレッジのきく不動産かなっていう感じです。

これが不動産わらしべ長者作戦だ

さて、私は不動産に関してド素人なのですが、ちょっと妄想気味にプランを書いてみます。

問1.マンションを買うか戸建を買うか

ほしい収入から逆算し、その上でリスクヘッジを考えると、マンション一棟買い。これしかありません。ワンルームを買って、誰か入らないかなあ…なんてやってられません。
しかし、これをやるには問題があります。
たとえば1億円の安いマンションを買うにしても頭金が15%程度いることを考えると、1500万です。とりあえず1500万のキャッシュを出すのは厳しい。

次の問題は私の職業と会社です。
私は定職についていません、銀行的にいえば無職です。
会社も何をやってるんだかよくわからない会社が複数あって、資本金も設立時に財布の中にあったお金を適当に入れたぐらいなので信用も何もありません。
さすがに実家の土地を担保にするわけにもいきませんし、担保もありません。
うちの従業員全員連帯保証人にするから1億円貸してくれ、等という提案は、大手銀行様にはさすがに通らないでしょう。失敗したら死んで詫びますとかもまあだめでしょう。時代はコンプライアンスです。
私の収入もスーパー不安定ですし、振込先も安定して振り込んでくれるところはほとどんありません。

そこでこの問題については、とりあえず融資に挑戦してみることにして、だめなら不動産屋に、なんとかしてちょうだいよと相談してみることにします。不動産屋も私に買ってほしいでしょうからなんとかしてくれるはずです。おまえは融資が下りないから全額キャッシュで買え!なんていう人権侵害はないはずです。

回答:マンション1棟買。資金調達は保留。

問2.貸すのか売るのか

マンションを買ったら利回りn%で貸し続けるか、あるいはいくらか乗せて売ってしまうか。これは利回りとりつつ売れそうなら売るという特に何も考えない戦略でいこうと思います。状況判断です。別に決め打ちしなくていいでしょう。
最終的に1億~3億くらいのマンションを頭金15%くらいで購入し、賃貸だしながら売れそうなら売るというスタンスで、売れたら別のマンションをまた買うという繰り返したい。

しかし……!!!
先ほども書いたように頭金がないわけですから、最初の一手は「売り」一択です。現金を作らねば、融資も何もありません。

問3.売るためには何がいいか

最初の一手は売りにきまってるので、売りやすい戸建のほうがいいかなと思います。要は価格差があれば儲かるわけですから、安く買えればいい。
安く買うといえば、競売です!競売しかありません。
いろんな人に「なんで最近不動産に興味を持ったド素人がいきなり競売物件なんだ!頭おかしいんじゃないか」と止められてますが、知ったこっちゃありません。

というわけで、現状、競売の戸建を探しています。
400万くらいで購入してリフォーム代込で500万の仕入れ値。これを700万とかで売って200万の粗利。これを2~3発繰り返して、入手した1500万くらいで1億円のマンション一棟買い。
これをやるために私は田舎へ引っ越したのです。
500万を元手に年収1億円を目指していく旅はまだはじまったばかりなのです。

–おまけ–
競売について言われたこと。

「競売って引き渡し義務がないので、ドアがあいてなかったりするんですよ」
私「ドアぐらいたたき壊せばいいんじゃないの?」
「まあそうですけど…」

「物とかそのまま残ってますよ」
私「そりゃあいい、近場で質屋をはじめよう」
「そ、そうですか…」

「変な人がいるかもしれません」
私「別に追い出せばいいっしょ」

「……じゃあやってみてもいいんじゃないですか、みのりさん、まだ若いですし、たしかにみんなが挑戦してないだけで、アリかもしれないですね。」
私「せっかくだから一緒にやろうじゃないか」
「そうですね、やりましょう!事務処理は私がやりますが、面倒くさいトラブルは全部みのりさんで解決してくださいよ」
私「へっぴり腰だなあ。とりあえず、この250万円の長屋を買ってみようか」
「ちょっとそんな適当に買わないくださいよ!!!頭おかしいんじゃないですか!!!」
私「おお、ごめんごめん。250円くらいの感覚だった(笑」

~つづく

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