投資マンションの話、続き

続きって第一弾はあったのかという感じですが、まあ一度書いた気がするので書いたことにしておきます。

投資にはいくつか種類がありますが、不動産投資の特徴というかメリットはひとつだけです。
それは銀行がお金を貸してくれることです。
普通、私がジーパンにタンクトップで、「与沢さんの毎月100万円儲かるとかいう情報商材買いたいから80万円貸してくれ」と銀行に行っても門前払いされてしまいます。以前、冗談のつもりで、私も金を借りれるのか別部署の人に聞いたら(別の部署は意外と内部情報を教えてくれる)、「みのりさんは会社員でもないし、会社も何やってるんだかよくわからない会社となると融資は厳しいです。ずっと使ってくれてるのにすいません」と言われたことがあります。それはさておき、なかなか銀行っていうのはお金を貸してくれないものですが、なぜか家となると貸してくれるわけです。つまりハイレバレッジがきくということだけが不動産投資のメリットのように思われます。だって不動産って管理もしなきゃいけないし、仮に預金してるだけで同じ利率ならずっとそのほうがいいし、利回りだけみても同じくらいのもののほうがずっといいですよね。

そういうわけで、お金は借りれるだけ借りた方がいいので、高いもののほうがいいように思われます。
それでいて、返済できないのでは話になりませんから空室リスクを減らすために一棟買いのほうがいいわけです(私はそう思う)。

都心か地方か、木造かRCみたいな問題はさておき、2億程度の借り入れでマンションを買ったとします。
利回りというのは満室だったときの話ですから、マンションを買ったら、まずは部屋を埋めないといけません。誰も借りてくれないのでは、ローンを払い続けるだけです。投資どころかただの債務者です。
この部屋を埋める方法をちょっと考えてみました。

・広告料を出さないと誰も営業してくれない
不動産の空室を埋めるには、不動産屋を使います。不動産屋というのはなかなか便利なもので、タダでやってくれるわけです。※客から仲介手数料とるのですから、貸し主はお金は払いません。
ところが、大家側から広告料というのを出すことができます。これは毎月いくらというものではなくて、この物件が成約したらいくら出すという風に決めておくのです。
業界ではこれをADと言います。ADはパーセンテージで表され、例えばAD100というのは、賃料10万円の部屋なら100%の10万円不動産会社にあげますよという意味です。50なら5万円、200なら20万円です。だいたい50-100の物件が多いです。広告料のある物件とない物件であればない物件のほうが多いです。アフィリエイトみたいなものですね。
一度入居者が決まれば2年ぐらいは住んでくれるわけですから、広告料は高めにだしてどんどん営業してもらったほうがいいわけです。一ヶ月空室であれば、その分の機会損失がでてるわけですから。

そして、ここからがポイントです。まず自己管理物件にします。そうすると賃料以外に管理費がとれます。3000円ぐらい上乗せされるわけです。そして、あらかじめ法人化して、保険とかインターネットとか色々なところで代理店契約します。そして、入居者には大家指定の代理店・保険に入るようにしろと言います。
そうすると、例えば、入居者がなんとか保険と光回線にそれぞれ契約したとします。そうすると保険屋と回線事業者(NTTとか)から3万円くらいずつもらえるわけです。これで広告費は充分相殺できるわけですから、広告費は他の物件の比にならないぐらい強気でだすのです(上限とかあるのかな??)。私なら300%とかだしますね。これなら営業マンは涎をたらして競って営業してくれるはずです。

これで物件はあっという間に埋まり、利回り通りの収入が手に入り、翌年には年収1000万の底上げです。あとは同じやり方で二棟、三棟買っていくだけです。現実味はあまりありませんが、サラリーマン仲間でみんなで一人一棟買って、利益も支払いも均等割りにしていきなり10棟くらい買えば、ますますリスクは軽減されます。億単位の買い物なので、裏切者は法による処罰を待つことなく、私刑を下すなど鉄の連帯が必要になりますが、個人的には悪くないと思います。私は何人かに提案しましたが、全員に断られました。「話はよくわかったし、なるほどという案だけど、最大のリスクはみのりさん発案というところです」と根本的なところで否定されてしまってダメでした。まあそんな生温い連中とやってもうまくいきませんから別にいいんですけど。

ところで、投資マンションは割と本気で考えてて、投資マンションクラブ的なものを作ろうと思ってます。
協力者は誰かいませんかね。
今からちまちまやって、仲間を増やしながら、SEOで少しずつあげていって、投資の斡旋で儲けつつ、いい情報が入ったら自分らで買うみたいな。WordPressを自分の手足のように(?)いじれるパートナーがほしいところですね。それぐらい自分でもできなくはないのですが、なんか最近サーバーとかドメインとかごちゃごちゃありすぎて管理できてないので、そのへん一括して誰か管理してくれないかなって思って。お金は私が出していいんですが。

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